唐榮：樓市風向 留意兩個變數

（經濟日報）日前提到樓價指數升穿100點，局勢紛擾，唐榮建議讀友關注兩個變數：

1. 官方對銀行按揭作出干預指引：
時間回到2011年6月5日，當時中原樓價指數自97年後首度突破100點水平，見100.72點，事隔5天，即6月10日，政府再度出招遏抑樓市，當時稱為「兩招四式」，除了加快供應外，最辣還是進一步收緊按揭貸款（詳見附表），在此以前金管局已連續多次出招，不論息率、壓力測試、按揭條件等，終累積至對樓市交易產生遏抑效果，樓價及成交量基本上自6月起逐步向下調整。

按揭措施落墨 最有效快速
樓市有所謂成也銀行、敗也銀行，銀行願借肯借，樓市壞不到哪裏去，這是市場普遍共識，換言之，今番樓價再升穿100點，政府會再度出手嗎？最有效快速的手段似乎除按揭上落墨外，唐榮想不到有哪些最強招數。讀友會問，出現的機會有多大。

有權威業界向唐榮分析，當中涉及一些因素，11年6月金管局再出重招遏抑樓市，其中還有一個原因是6月9日，港島波老道誕生一幅百億地王，過去數年，地價不斷上升，超級地王以超高價成交往往催谷現貨市場大幅漲價，雖然不少人認為遠期才推售的地皮不影響現樓，但「樓花都要咁貴，我現樓都要加價！」成為市場普遍共識，唐榮估計，當時樓價仍有作勢上衝之勢，官方不得不盡快出手，自然採用按揭這劑「特效退燒藥」。

換言之，純指數升穿未必引發政府出招，市場還要出現更強的助燃劑，讓政府不得不出手。不過，這名權威人士又說，現實環境似乎又令政府出招有困難，主因當然是政府即將換屆，諸事敏感，出招太輕可能全無反應、過重過強的遏抑樓市措施會否招致無可挽救的逆轉，將對現任官員產生極大的心理包袱，到了最後時刻，「少做少錯」可能壓倒一切。

少做少錯等換屆 捱得過嗎？
不過，唐榮想要特別提醒，曾蔭權政府曾一度抗拒復建居屋，以為拖一拖、等一等便可迴避這個問題，留給下任處理，但樓價火速飛升引發市民強烈訴求，曾政府最後是不做不做還須做。這一次距換屆當有一季時間，「捱得過嗎？」唐榮有點保留。

另一市場人士又說，暫時官方應不會再出招，他的觀察是，過去多次出招，通常是相關官員大概說了「四、五次」關注樓市資產泡沫，就會突然發功。自農曆年後小陽春開始計算，僅金管局總栽陳德霖說了一遍、財政司司長曾俊華說了一篇，合共兩次，其他高官未見開腔，所以依這個推算，官方未有出招遏抑樓市的準備。這個民間推敲，信不信由讀友決定了！

樓價指數升穿100點，局勢紛擾，唐榮建議讀友關注兩個變數：第1個是官方或對銀行按揭作出干預指引、第2個相信是發展商新盤銷售。為甚麼新盤銷售將會成為樓市其中一個變數，事先聲明，暫時看不到發展商有低於二手價開盤的可能性；不過，貼市價的機會卻相當高，一旦群起採用貼市價，搶客意味濃厚，既搶其他一手，附加效果當然是搶奪二手客源。

新盤貼市價 搶二手客源
這個問題要結合時間因素分析，目前距離梁振英正式上任第4屆特首還有約3個月，其中5、6月屬考試季節，一般市場認為屬傳統淡季。而愈接近7月1日，新管治班底，房屋土地政策會逐步對外披露，甚至7月1日，梁振英的各項大計亦需要向市民披露，這對市場將帶來一定的不明朗還是明朗因素或是未可測，而七一後，下一個等待便是10月的施政報告，換言之，8、9月又是施政路向熱烈討論，讓市場揣測的時期。

這樣子推算，適當賣樓時機似乎剩下現時的4月至5月初假期為止。所以，發展商肯定搶在這時期催谷賣樓，時機稍縱即逝，因為一押後，說不定要等到今年第四季，讓新政府政策大局已定才能進行。

料逾5500伙 今季搶閘推
那究竟有多少新盤雲集開售？結合兩份報告，有概可以得出5,500個或以上新盤的數字。美聯一份報告指出，截至今年2月底為止，目前仍在申請的預售樓花同意書涉達7,600多個單位，而當中更有兩個屬逾千個單位的項目，分別為將軍澳85區及屯門站第一期瓏門，另車公廟站項目及落禾沙項目第一期迎海亦為近千伙的新盤。

相信仍在申請預售樓花的大型項目會陸續獲批，料有部分可望於第二季推售，甚至有久違的大型項目登場。估計下季推盤量可望重上逾3,000伙水平，屆時將達至9季新高。

發展商如何出招 惹關注
中原早前一份報告亦指出，2011年第四季累積私人住宅現樓，貨尾量約有6,000個的水平，按季沒有明顯升跌。2011年落成私人住宅9,640個，其中尚未推售的有727個，待售貨尾1,766個，合共尚未售出的現樓單位有2,493個。2010年及以前積壓的現樓待售單位，銷售緩慢。歷年積存的待售現樓單位，約有6,000個的水平。

假設2010年及以前積壓的現樓待售單位，發展商根本處於可賣可不賣的情況，僅計算2011年未推及貨尾現樓2,493個，加上今季預計開售的3,000伙，合共約有5,500伙新盤將會混戰，有多少優惠？多少新招？在今天內地買家稍稍退潮的情況下，如何出招競逐本地客源？將成為未來短期樓市的一個重大變數。