唐榮：40年按揭 你敢不敢做？

（經濟日報）今天看看台灣近期樓市的熱門話題，話說近日政府、房仲業、銀行，不約而同推出「40年期房貸專案」。

40年期房貸 台灣近期熱話
仲介業者近期與銀行合作，在高房價時代推出40年期房貸專案，有助於降低每個月的還款負擔，推出這個超長年期按揭的是星展銀行及另一地產代理合作，條款是這樣的︰



現行的「40年房貸」方案

‧銀行名稱︰星展銀行
‧申貸條件︰年齡35歲以下的首購族（首次買樓）
‧最高可貸成數︰台北市，八成五；其他縣市，八成
‧利率︰最低1.84％

據報道指出，引爆話題的「40年期房貸專案」，強調40年房貸除了可大幅降低每月還款壓力、讓生活更有品質外，每月房貸負擔上限若以台幣3萬元計算，消費者原本20年僅能負擔的總價約台幣750萬，若時間拉長至40年，則可把購房預算提高到台幣1,250萬，拉高將近70％。

40年房貸只准許首購族申辦，且為了控管風險，部分銀行規定貸款人年紀加上40年還款期限，不能超過75歲；也就是說，貸款人的年齡上限是35歲。

外國經驗 多樓價見頂時推
當地房仲業者認為，40年房貸確實是讓買方多一些選擇，40年算下來，利息總額雖然增加，但每個月的負擔較輕，且很少人買房真的一住40年，增加的利息不見得全部都會實現。

不過，有媒體引證外地經驗，40年房貸出現的時機，幾乎都是房價來到高原期的時刻。美國的40年期固定利率型房貸，是80年代幾家加州存放款協會首創，而在美國房市泡沫最高點的05至06年，缺乏現金卻急於實現購屋夢想的無殼蝸牛，對此方案的需求大幅上升。

其實在07年，發展商長實亦曾構思40年期按揭，旗下馬鞍山新盤嵐岸，買家供樓到2046年才能還清樓債，甚至可能要兩代人一起完成，當時長實有關方面表示，供樓年期不應被規範於25至30年，當時市場氣氛熾熱，加上息口低水，故加長還款年期，可攤薄每月供款，令買家更輕鬆，尤其吸引年輕買家加快入市。

唐榮嘗試計算100萬元供款，以利息劃一2.5％計算，看看20年至40年期，每增加5年期的每月供款情況，若以20與40年比較，每月供款由5,299減至3,298元，減幅約為38％。但全期利息支出，因為多了20年的供款期，全期利息支出增加114%或31萬多元。

樓價持續上升，不排除一或二手樓盤按揭市場再次出現40年超長年期，到了那時候，是否代表樓價見頂，市民無法負擔而只能以拖長年期透支購買力？不過，其實這種情況在香港正逐漸出現。